Sobre os dados

De onde vêm os números

Toda compra e venda de imóvel no Rio paga ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) à Prefeitura. A Secretaria Municipal de Fazenda publica no portal DATA.RIO tabelas agregadas dessas transações, por logradouro e por bairro, mês a mês e ano a ano, desde 2011. Este site lê essas tabelas e as organiza para consulta.

• ITBI - Transações por Logradouro e Mês - Imóveis Residenciais e Não Residenciais (97.467 linhas)
• ITBI - Transações por Logradouro e Ano - Imóveis Residenciais e Não Residenciais (58.898 linhas)
• ITBI - Transações por Divisão Administrativa e Ano - Imóveis Residenciais e Não Residenciais (4.626 linhas)
• ITBI - Transações por Logradouro e Ano - Imóveis Territoriais (4.774 linhas)

O que os dados são, e o que não são

• São médias, não transações individuais. Cada linha da base é uma rua em um mês (ou ano): número de transações, área média, percentual médio do imóvel transacionado, valor médio da transação e valor médio do imóvel inteiro.
• Ruas com uma única transação no período não aparecem (anonimização). A soma das linhas não é o total de transações da cidade, e cada nível de agregação (mês, ano, bairro) sofre supressão diferente. Por isso o total anual de um bairro é maior que a soma das suas ruas.
• O valor pode ser o arbitrado pela Prefeitura. Quando o valor declarado é menor que o valor venal de referência, o ITBI é cobrado sobre o valor arbitrado, e é esse que aparece na base.
• Preço por m² usa o valor total do imóvel (valor da transação corrigido pelo percentual transacionado) dividido pela área construída média. Preços fora da faixa de R$ 100 a R$ 200 000 por m² são tratados como erro de cadastro e excluídos das médias.
• Naturezas: a base traz “Compra e Venda” e “Promessa de Compra e Venda”. O padrão do site é Compra e Venda; a promessa representa menos de 1 % das linhas.
• Tipologias: apartamento, casa, sala, loja, loja de shopping, sobreloja, galpão, vaga de garagem, entre outras. Terrenos vêm em tabela separada e não entram nas médias residenciais.
• A tabela mensal não inclui o último mês fechado na base da Prefeitura (limpeza dos dados). A data de referência aparece no rodapé de cada página.

Calculadora

A estimativa pega as transações do bairro e tipologia escolhidos nos últimos 24 meses, calcula o preço/m² médio ponderado pelo número de transações e multiplica pela área informada. A faixa vem dos percentis 25 e 75 do preço/m² das ruas do bairro. Quando há menos de 30 transações, o site avisa. É uma referência do que foi pago, não uma avaliação.

Nomes de ruas

A Prefeitura cadastra os nomes abreviados e sem acento (AVN PRCA ISABEL, RUA N/S DE COPACABANA). O site expande as abreviações para busca e exibição, mas mantém o nome original visível na página de cada rua. Avenidas longas atravessam vários bairros e aparecem uma vez só, com o bairro de maior volume como principal.

Mapa e variações

O mapa da página inicial usa os limites oficiais de bairros da Prefeitura e pinta cada bairro pelo preço/m² de apartamentos nos últimos 12 meses (quintis) ou pela variação contra os 12 meses anteriores. Bairros com menos de 5 transações no período ficam cinza; a variação só é calculada com pelo menos 10 transações em cada janela. Todas as variações são nominais, sem correção pela inflação.

Código

Python, DuckDB e FastAPI no servidor; Next.js no navegador. Tudo roda localmente, sem serviços pagos.